发行人接连出手 公募REITs逆市飘红

　　证券时报记者 吴琦 赵梦桥

　　在经历了连续快速下跌后，公募REITs（不动产投资信托基金）终于迎来反弹。在近几个交易日A股大盘再度下行的背景下，REITs整体行情连续三天收红。有公募人士认为，反弹主要是前期“跌多了”。另外，各家公募基金接连出手自救，也让市场信心有所恢复。

　　展望后市，有机构表示，估计年底部分机构调仓动作已陆续完成，加上近期各家REITs陆续发布了2023年度下半年经营业绩，大部分基础项目基本面情况良好，当前价格也充分计价了未来资产运营业绩下行的预期，当前时点的投资安全边际已经显现，部分前期超跌的项目已经具备较高的分红派息率，多数项目已具备较好的长期配置价值。

　　公募REITs止跌反弹

　　进入2024年，公募REITs出现了持续下跌的行情，中证REITs指数一度七连跌，部分REITs产品甚至因为跌幅过大而引发一波停牌潮。其中嘉实京东仓储基础设施REIT、华安张江产业园REIT、中金普洛斯REIT年内跌幅一度超20%，让市场感受到较大的压力。从底层资产来看，产权类REITs在此轮下跌中跌幅居前，主要受出租率与租金影响较大，反观现金流充沛、经营确定性高的高速公路等特许经营类REITs表现较为“抗跌”。

　　中证鹏元研发部高级研究员吴进辉分析，部分公募REITs项目降租金***，引发市场对REITs底层经营数据和估值合理性、真实性的质疑，尤其是关联方大客户，由于投资逻辑遭受挑战，市场预期和信心遭受打击，市场开始出现大量抛售，在一致性预期下，全市场上演集体“杀估值”。

　　好在近几天公募REITs市场出现企稳迹象，30只公募REITs中有28只产品近一周价格实现上涨。此前跌幅较大的嘉实京东仓储基础设施REIT、华安张江产业园REIT、中金普洛斯REIT近一周涨幅均超8%。中证REITs指数更是连续三日上涨，在大盘震荡的背景下成了资金参与反弹的重要去处。

　　对于REITs市场的反弹以及中证REITs收盘指数重回700点，华北某公募人士对记者表示，前期“跌多了”是主要原因。他认为，2023年REITs的二级市场表现出了定价逻辑的深度重构，重构后的市场更为贴切地反映风险溢价水平，释放了估值及业绩运营压力。与此同时，经济表现出较强韧性，REITs底层资产运营基本面整体稳健。此外，各家公募基金接连出手自救也是稳住市场信心的重要举措。

　　吴进辉也认为，REITs市场反弹主要原因是市场抛盘和悲观情绪有所缓解和消化，FOF（基金中的基金）、保险等增量资金尝试底部介入，叠加发行人增持，管理人及时出台风险缓释措施等，市场情绪小幅回暖。截至目前，据不完全统计，已有255只FOF可以投资REITs资产，占全市场FOF产品总数的一半以上。

　　参与主体传递信心

　　此前，公募REITs二级市场持续下行，面对困境，基金管理人和基金原始权益人等参与主体纷纷出手自救，这也向市场传递了信心。

　　1月10日，嘉实京东仓储基础设施REIT公告，基金原始权益人北京京东世纪贸易有限公司自1月9日起，12个月内择机通过二级市场买入或***认可的其他方式增持基金份额，增持主体本次增持金额不超过1800万元，增持基金份额不超过500万份，即不超过基金已发行基金总份额的1%，并承诺6个月内不会减持。

　　同一天，基金管理人嘉实基金也宣布增持，自公告之日起12个月内，嘉实基金将通过上交所交易系统以二级市场买入或***认可的其他方式进行增持，增持金额不超过1000万元。

　　实际上，自去年以来，因公募REITs二级市场价格持续回调，不少REITs参与主体已陆续宣布出手增持，建信基金、东吴基金等多家公募也均披露了类似公告。

　　此外，国泰君安城投宽庭保租房REIT遭遇上市即“破发”，但或许是受近期行情影响，在发行前，原始权益人控股股东即公告，拟通过二级市场增持国泰君安城投宽庭保租房REIT的基金份额，增持金额不超过3.6亿元，增持基金份额不超过1.18亿份，占该基金已发行基金总份额的11.81%。

　　中长期具备配置价值

　　虽然公募REITs市场有所反弹，但仍有七成产品年内处于净值下跌状态。

　　那么，这轮反弹的持续性如何？吴进辉表示，目前市场上观望的投资者偏多，要想让市场彻底恢复信心，有赖更多增量资金和政策端的保驾护航。短期来看，市场有望保持震荡趋势，投资者需要把握胜率和减少***，做好风险回撤管理和保持合理仓位，REITs基础资产业绩能否保持稳定，仍需要关注。

　　吴进辉建议，政策端要进一步捋顺和优化发行端的障碍，加大力度考察估值合理性和审慎性，确保材料的真实性，引导FOF、社保等增量资金进场，同时做好税收、会计政策优化的储备，加强投资者交流和信息披露。

　　尽管短期出现波动，但从长期来看，不少业内人士表示，公募REITs产品的中长期投资价值逐渐显现。吴进辉分析，国内公募REITs市场经历稀缺性—价值回归—均衡的阶段，REITs是基于股债之间特殊权益性质的中长期投资品种，当前公募REITs二级市场跌幅较大，全市场破发的已达27只，这与宏观经济走势和行业景气度、初级市场、投资者类型单一和缺乏增量资金等因素有关，投资者需理性看待。个别标的也存在错杀和超调，市场整体估值已不高，中长期具备配置价值。

　　2023年，高股息类资产整体表现亮眼。REITs本身为权益类产品，相对而言长期高比例稳定分红是最重要的产品属性。华夏基金同样表达了对REITs产品这一特征的看好，“高股息类资产是当前市场青睐的香饽饽，相较而言，长期高比例稳定分红的REITs是错杀的遗珠”。

　　华夏基金认为，以当前价格计算的现金流分派率来看，不同项目有分化，产权类项目中，产业园类、仓储物流类项目平均分派率已超过5.8%，在估值下跌空间有限的情况下，已经充分具备了投资吸引力；而特许权类项目普遍超过8%，剔除本金摊还部分后仍高于部分金融机构的长期资金成本，“从IRR（内部回报率）看，由于前期经历市场下跌，当前多数特许权类项目的IRR已超过6%，结合当前利率水平边际下行的市场环境，多数项目已具备较好的长期配置价值”。