同病的物企们 雅生活和碧桂园服务盈警挑战

观点网3月过完三分之一，目前已发布业绩预告的物企仍只有寥寥数家。即使是率先预告业绩的排头兵，也没有秀出亮眼的成绩单，盈警成了常态。

最近一份业绩预告来自雅生活，3月10日晚，雅生活公告披露预期股东应占溢利将大幅减少，约为3.2亿元至5.0亿元，较2022年同期减少约73%至83%。

公告发出后次日，雅生活服务股价遭遇重挫，盘中跌幅一度接近14%，至当日收盘报3.46港元，收跌9.19%。

有意思的是，同样在几天前发布盈警的碧桂园服务，待遇却截然不同。

3月7日晚间，碧桂园服务公告称，预期2023年录得归母净利润为2.14-3.4亿元，同比下降约82.5%-89%。

同样是归母净利润大幅下调，碧桂园服务次日股价不跌反升，3月8日收涨1.83%。

出现这种情况，或许主要得益于碧桂园服务的“打破预期”。在去年12月该公司就早早为市场打了预防针，对关联方贸易应收款和商誉及其他无形资产减值合计最高达41亿元。在这样的大额减值下，市场猜测碧桂园服务2023年业绩或许要面临亏损。

一番铺垫之下，碧桂园服务盈利警告早已在意料之中，甚至最终还有2-3亿元的利润，已是超过预期。

具体来看，碧桂园服务预计2023年未经审核综合期内净利润较2022年同期下降约74.5%至80%，约为4.52亿至5.77亿元；归属公司股东净利润较2022年同期下降约82.5%至89%，约为3.2亿元至5.0亿元。

公告解释，下降主要是由于：集团进行了关联方贸易应收款减值拨备；若干业务开展情况不及预期，导致集团相关业务毛利率下降；及出于谨慎性原则，对若干信用风险显着上升的客户提供服务后，于集团完成履约义务且已收取该等客户的对价时，方将收取的对价确认为收入导致。

来自关联方应收的计提与商誉的减值目前还是影响物企经营业绩的最大因素，雅生活的业绩预告中同样对这两项进行计提。

雅生活公告称，预期股东应占溢利下降主要是由于：房地产市场供求关系发生重大变化，集团关联方客户面临阶段性资金流动性压力，导致关联业务结算周期增长，就关联方客户贸易应收款项进行了计提减值拨备约人民币2亿元至3亿元。

查询过往财报，雅生活关联应收在2022年录得大幅增长，从2021年末的20.9亿元增长121%至2022年末的46.2亿元。

截至2023年6月30日，雅生活应收关联方款项总额51.76亿元。

与碧桂园服务在关联应收上进行的计提相比，雅生活显得相对较克制，但超50亿的关联应收款如何收回也是投资者关心的一个问题。

此前，雅生活选择了以资抵债的模式。去年6月，雅生活吸收了雅居乐附属公司406项物业，包括347项住宅物业及59项商业物业，位于茂名、长沙、武汉及云浮，以抵消来自雅居乐2.82亿的应收款项。

物业资产抵债是地产关联方资金紧缺情况下，不少物企做出的选择，但作为以轻资产运营为主的物业企业而言，如何消化吸收物业资产也是一个问题。

对于盈警，雅生活公告指出的第二个原因在于：过往年度收并购的部分附属公司业务拓展未能如预期开展，集团对该部分业务进行调整，导致部分附属公司收入及利润下降，就商誉减值计提约人民币4亿元至5亿元。

商誉与关联应收计提对雅生活利润合计产生至多8亿元影响。

公告还指出了第三个原因：集团业务结构调整，外延增值服务的收入与利润占比下降，非周期业务占比提升及相关成本有所上升。

自2022年以来，受地产行业影响，物企经营情况受到挑战，雅生活归母净利润转向负增长。财报数据显示，该公司2022年全年收入153.79亿元，同比增长9.2%；公司股东应占利润18.4亿元，同比下降20.3%。

2023年中期，雅生活录得收入约77亿元，同比增长1.0%；股东应占利润8.39亿元，同比下降20.7%。有市场观点指出，在上半年已有逾8亿的归母净利润情况下，雅生活全年股东应占溢利预期不足5亿显得反常，即使是剔除计提减值的影响，业绩预告里的利润也显得过低。

雅生活不仅仅预告了坏消息，值得关注的是，该公司预期经营性现金流净流入约人民币9亿元，较2022年同期大幅增长，实现正向经营性现金流，主要由于集团非周期业务收入增长及业务持续稳定运营导致。

2022年财报显示，雅生活期内经营活动现金流净额为-9.34亿元，2023年中期经营现金流回正，截至报告期末为1.7亿元。

与之相对应的，作为拥有最大在管规模的物企，碧桂园服务在经营现金流方面一直保持着正向流入，2023年中期经营现金流净额21.9亿元，2022年末则为23.46亿元。

随着在管规模增速的放缓以及非周期性业务的萎缩，物企2023年也暂时难以摆脱盈利增长困境，作为头部的碧桂园服务和雅生活都面临着净利润大幅缩水的境况，其他中小物企也不容乐观。

目前已发布业绩或业绩预告的物企中，仅有华发物业与建发物业迎来了盈利正增长，金科服务预计亏损收窄至8亿-11亿元。

3月12日晚，弘阳服务集团有限公司发布盈利警告，预期截至2023年12月31日止年度的净利润将介于人民币1000万元至人民币2000万元之间，较2022年同期9390万元下降79%至89%。